第200章 钱的事，老师来想办法 (第1/2页)
“所以连城，你要记住，等你哪天有权参与这些事的时候，你至少要做四件事。”
“第一，土地财政不能当唯一财源。不能全靠卖地，要逐步建立多元财政收入。你现在管不了，但你要知道这个方向。”
“第二，逆周期调节。房价过热时少卖地，市场冷清时适量放地。回去找一找京州过去十年的供地计划和房价走势，把两条线画在一起。画出来了，将来你就知道什么时候该踩刹车、什么时候该踩油门。”
“第三，存量物业。逐步持有核心地段的物业，不卖，只出租。写字楼、商铺、停车场，这些资产在房价暴跌的时候不会消失，它们会持续产生现金流。城建局的档案室里什么都有。京州有多少直管公房、多少闲置厂房、多少政府持有的商铺，谁在管、收益归谁，你去查。查清楚了记在自己本子上。将来有话语权的时候，你才知道哪些资产可以盘活。”
“第四，老旧小区摸底。这件事你回去就能干，也不用等谁批准。京州每一栋楼的建设年代、结构类型、住户情况，档案室里都有。你把这些整理成册，自己存着。等到房价跌了，经济需要刺激的时候，你手里有现成的棚改和旧改项目可以立刻上马。”
孙连城点了点头，把这四点一字不差地记了下来。
“连城，我跟你讲的这些，是让你把自己变成京州城建系统里，最懂周期的那个人。别人只会卖地盖楼，而你会顺势而为。”
孙连城放下笔：“老师，我明白了。我现在改变不了京州，但我可以先把自己准备好。”
杜哲端起茶杯抿了一口：“态度正确。就是要在没人注意的时候，把未来需要的东西准备好。”
“前面这些，是怎么在房价周期里活下去。接下来我要说的，是怎么让京州的房子，在二十年后还有人愿意住。这些，才是你将来真正能做事的时候，要往心里去的方向。”
杜哲换了一张新稿纸，在纸上画了三个方框。
第一个方框里写着，智能化改造预设。
孙连城抬头，有些不解。
杜哲问：“连城，你听说过网络社区这个词吗？”
孙连城想了想：“好像在哪份报纸上看到过，说是以后小区里能上网，水表电表能远程抄。”
“对。今年8月，国家经贸委牵头成立了家庭信息网络技术委员会，清华的杨教授公开说，三到五年之内，网络社区和网络住宅就会真正普及。建设部已经批准了七个普及型网络社区试点。杨教授的判断和我一致。”
“所谓的智能化，其实就是让家里的电器能联网，能远程控制。但这只是概念。而合理且适配时代发展的概念，是势必会落地的，只是时间早晚而已。”
“你想想，十年后、二十年后，如果一个家庭里所有的电器，空调、冰箱、洗衣机、热水器、电饭煲，都能联网，都能用一个遥控控制，甚至用电话就能远程控制，那这些设备之间靠什么连接？”
孙连城想了想：“靠线和网络？”
“对，但现在盖的房子，是不会考虑这些的。等老百姓想装智能设备的时候，只能把墙凿开，重新布线。”
“一套七十平米的房子，凿墙重新布线，少说三五千块，还得全家搬出去住几天。而没预留改造空间的房子，以后想改都改不了。”
“所以新建住宅须预留智能化改造模块。”
“我不是让你现在就装智能设备，那个太贵，哪怕十年后，老百姓都未必用得起。我是让你在墙里、地板下，预先留出可以埋线的管道。就像现在盖楼要预留下水道、预留烟道一样，设计规范里加一条：每户的每个房间，必须预留至少一条从入户弱电箱到房间的穿线管，成本增加不到两百块。”
孙连城飞快地记着。
“你想想，二十年后，智能设备便宜了，老百姓想装，线从管子里一穿就过去了。不用砸墙，不用搬家，半天搞定。到那时候，京州这些预留了管线的房子，就是全城最好卖的房子，最抗经济周期。”
“第二，适老化预留。”
“所有新建小区的卫生间，必须有两个地漏。一个在淋浴区，一个在干区。以后改造成无障碍淋浴的时候，水不会流到外面去。所有单元楼，必须预留加装电梯的井道位置，哪怕现在没条件装。还有，所有小区的一楼，必须有一间可以改成社区食堂或日间照料中心的公共空间，面积不用大，三十平米就够。”
“老师，这些现在做，开发商会骂人的。”孙连城说。
“骂？等你有权在手，高兴了跟他们解释，不高兴你就卡他脖子。只要是真的为了京州好，为了人民好，到时候我给你兜着。坚决不能让那帮人把京州这座省会城市，建成全国最大的农村。”
“回归正题，你算一笔账，卫生间多一个地漏，成本增加不到五十块。电梯井道预留，不装电梯只留位置，增加不到千分之五的建安成本。一楼那间屋子，本来就要做门厅或者物业用房，改个用途而已。三项加起来，一套房子的成本增加不到五百块。但二十年后，这种小区就是京州最抢手的社区。”
孙连城点了点头，继续记。
“第三个方框，也是最重要的，不设公摊。”
“现在卖房子，都是按建筑面积卖，公摊百分之十五到三十不等。老百姓花三十万，实际能住的只有二十万出头。这
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